功能混合先判断阶段，再查比例和使用条件

先找到正在做的工作

京规自发〔2025〕384号继续施行《北京市建设用地功能混合使用指导意见》，并附流程与案例指引。政府通知成文于2025年12月25日，网页发布日期标为2026年1月4日。本文依据该次续行所附19页指导意见解读，不把平台收录日期当作政策实施日期。

文件适用于朝阳、海淀等13个区和亦庄新城。首都功能核心区、北京城市副中心，需要严格落实控规批复要求后参照执行。项目选用政策之前，还应先判断是否处于这些特殊管理范围。

在规划编制阶段，工作对象是街区。控规划定主导功能分区，明确主导功能及混合要求，再将其传导到地块。附表1的管控主要按建设用地面积理解。到了地块兼容和建筑转换阶段，许多比例改用地上建筑规模作为分母。把土地面积比例和建筑面积比例放在同一张图里，容易误读允许混合的规模。

地块兼容要维护主用途

规划实施阶段采用正负面清单和比例管控。主用途应保持主导地位并优先实现，兼容用途始终服务于主用途，同时满足安全、环境、消防等要求。附表2按居住、公共管理与公共服务、商业服务业、工矿及仓储用地列出允许与禁止兼容的功能。

一般要求中，居住等多类用地兼容功能总地上建筑规模不超过地上总建筑规模的15%。一类工业用地另有两道约束，兼容功能总量不超过30%，其中工业研发以外的兼容功能不超过15%。因此，30%不能直接解释为可配置同等比例商业。

轨道交通站点一体化区域、家园中心等，可以在符合街区主导功能及相关规模管控要求的前提下，综合论证兼容用途和比例后，采用高于一般要求的功能混合。这个条款保留了论证条件，也没有将所有站点周边地块自动纳入。供地条件、土地合同或划拨决定书已有明确规定的，还须按其规定办理。

存量建筑转换另有一组规则

建筑更新阶段，项目须纳入城市更新项目库，保障安全，符合详细规划及相关专项规划，并保障主体合法权益。用途转换还须遵守历史文化保护、规划建设和用途管制要求，不能借此将违法建筑合法化。

正文第四部分与附表3需要连读。商业服务业内部的部分用途可以相互转换；公共管理与公共服务设施补充便民服务设施，设有不超过地上总建筑规模10%的要求。工业建筑转换则区分一类、二类工业与工业研发、仓储用地，分别规定转换后的主用途、研发等功能比例。地块兼容中的一个数字，不能原样代入所有存量建筑。

符合转换正面清单和比例管控要求的，按不改变规划用地性质和土地用途管理；不增加建筑规模时，不补缴土地价款。超过比例的情形，需要依法办理土地用途变更等手续。2026年土地价款实施细则又明确，上述不缴价款规则仅适用于满足条件的存量建筑用途转换，不能据此承诺所有新建混合项目免缴地价。

批准转换以后还要看使用和转让

有偿使用土地的地块，按主用途确定土地配置方式、使用年期，再结合兼容用途及建筑规模比例综合确定地价。主用途因而同时影响空间组织与土地手续，不能只作为图纸颜色。

文件也保留产权约束。公共管理与公共服务用地的兼容用途部分不得对外销售；工矿和仓储用地的主用途部分与兼容经营性用途部分应整体持有，确需转让时应一并转让，兼容经营性用途不得脱离主用途单独转让。存量建筑用途转换也有相应销售、分割转让限制。允许增加服务功能，并不同时产生单独出售的权利。

准备具体方案时，应携带原规划用途、合法建筑规模、拟转换功能和比例表，逐项对照正文与附表。将特殊论证、规划建设手续和土地登记要求一起列入办理安排，才能判断功能设想如何变成可长期使用的空间。