土地价款先分类，再核公共贡献与规划变化

两份文件各解决什么

京规自发〔2024〕284号《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》，分别规定保障性租赁住房、危旧楼房、公共设施、产业更新和地下空间等情形。其一般适用范围写明，项目已按规划实施竣工、已采取出让方式使用国有建设用地，实施更新涉及缴纳或补缴土地价款，商品住房除外；各专项情形还须结合具体条款阅读。

2026年121号实施细则以284号措施为依据，进一步规定公共贡献、已出让项目、原划拨用地、续期和地下空间的核定规则。两份文件需要连读。原划拨用地不能只引用284号中的某个比例，121号明确先分别评估划拨土地使用权价格和出让土地使用权市场价格，核定应补缴价款，再处理规划条件调整产生的增减额。

已出让项目同样应先明确年限及新规划条件。多项条件同时变化时，土地用途、容积率等调整带来的地价增减要分别核算，再依据适用措施确定最终应缴额。一个折扣比例无法替代这段核定过程。

公共贡献为何不能重复核减

121号细则要求，公共要素贡献依据实际建设成本及贡献价值量核算，经区城市更新主管部门会同行业主管部门审核、区政府认定后，作为核减依据。估价时先以项目没有承担该项公共建设责任为假设，不在市场价格中重复考虑其成本影响，随后再核减认定额度。否则，同一建设成本可能在价格形成和最终扣减中计算两次。

公共交通设施、管网延伸升级及支持轨道一体化、安全韧性建设等，需要结合具体建设责任判断。依规定应由项目单位代建的，按专题研究确认额度核减；属于项目单位配建责任的，不予核减。无偿移交公共服务设施产权，可以按专项审计报告确定额度，暂不具备审计条件时参照备案工程预算。

细则又规定，已获财政补助的相关支出不再重复核减地价。因此，公共贡献材料需要同时记录承担责任、实际支出、补助覆盖和移交方式。完成一项公共工程，只证明发生了建设行为，尚不能单独证明已取得核减或财政支付。

功能混合要查到建筑转换条件

284号列有功能混合使用的支持，121号第六部分将不缴土地价款的适用范围明确到存量建筑用途转换。满足正面清单及比例管控要求，并且不增加建筑规模，才适用这一规则；突破比例或增加规模时，应核定补缴价款。

对混合项目，还需连读384号指导意见。有偿使用土地的地块按主用途确定配置方式和使用年期，再结合兼容用途与建筑规模比例综合确定地价。主用途不能由项目自行选择一个更有利的名称；具体内容须与规划、供地条件和合同约定对应。

地下空间先看计价基数

284号对新增经营性地下空间分区域规定核定比例，使用的基数是政府土地收益。部分地上减量项目可以在相应范围和减量条件下进一步核定。产业类更新中的部分比例却以土地使用权市场价格为基数，两类百分数不能直接当作相同口径比较。

121号继续明确，对以减量提质、功能疏解为导向，通过核减地上建筑规模、开发地下空间实施的更新项目，地上地下价款统筹核定。核减地上规模已缴纳的剩余年期政府土地出让收益，可抵扣本项目地下空间应缴价款；其他不涉及抵扣或抵扣后剩余的，依规退还。地下空间以政府土地出让收益为核算依据，地下三层及以下可免予缴纳土地价款。这些规定仍须在适用项目及核定程序中理解。

最后，284号要求在实施方案中明确土地取得方式及是否属于补缴或支持范畴，由区规划自然资源部门开展评估评审；121号要求估价报告分别列明基础地价与核定地价底线。策划阶段据此准备分类判断和所需证据，实际应缴额则以完成评估、审核和相关手续后的结果为准。