万海的运营收入，怎样读到基金可供分配金额

先分清运营与资本接续的年份

2025年报记载，万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营。2021年，万海与万融两家项目公司共同进入博时招商蛇口产业园REIT的收购范围。基金通过资产支持证券等载体取得项目公司股权，原权益人招商蛇口认购了首发全部基金份额的32%。

2021年报还披露，收购资金包含并购贷款，股权转让价款分两期支付，第二期在交割审计并确认相关资产负债后支付。这是一段运营资产的收购与资本接续过程。首发募集金额、股权购买成本、原权益人认购和净回笼资金应分别核对，不能将发行款直接倒算成2014年以前的工程投入。

万海单体收入依赖持续经营

2025年，万海营业收入约6572.65万元，其中租金收入约5842.47万元、物业收入约730.18万元。年报列示的租赁、物业和运营管理三类成本合计约1087.21万元。收入与这三类费用之差约5485.44万元，对应运营毛利润口径；折旧、其他税费、利息及资金预留还需在相应报表继续处理。

费用也有具体内容。年报说明，租赁成本主要包括维修费、佣金等；物业费用下降与岗位优化整合及物业酬金费率调整有关，运营管理费用则随收入和相关经营指标变化。因而，收入减去一组费用所得的差额，尚不足以判断投资人可以分走多少现金。

租户情况能解释收入的变化。万海年末出租率从2024年的93.66%降到2025年的83.91%，下降9.75个百分点。报告提到，部分整层客户到期搬往自有物业，或因经营不善提前退租，新客户未能及时接续。同一报告还单列平均出租率、平均月租金和租金收缴率。租出面积、确认收入和收到现金，需要分别观察。

读基金分配时重新划定范围

2025年基金运营资产已经包括万海、万融和光明加速器二期。接下来的合并净利润与可供分配金额，均属于这三个资产所在的基金合并范围，不能全部归到万海。

年报第13页从合并净利润出发，列出完整调整过程。2025年合并净利润约为负1563.26万元；加回折旧摊销、利息支出，并按原表所得税费用的符号调整，形成息税折旧及摊销前利润。之后还要处理应收应付变化、资产减值准备、支出预留及其他调整，扣除实际支付的利息与所得税、偿还借款本金的现金，才得到约12061.64万元的本期可供分配金额。

其中“未来合理的相关支出预留”是净额。它包含本年支出的前期预留资金，也扣除了本期为未来管理、运营、税费及重大资本支出新增的预留，不能看到正数就理解为今后无须留钱。表中的“其他”还涉及用以前年度未分配分红偿还借款本金，与同表还本扣减项需要对照阅读。自行重绘原表时，应保留全部调整及正负号，不能重复加总中间小计。

实际分红还有期间差别

2025年报第12页分别披露可供分配金额和实际分配金额。年内实际分配约12534.31万元，包括2024年度第三次分红以及2025年度前两次分红。实际支付期间与收益所属期间因此存在差别，两项数字无须相等。

这组材料能让策划者追问收入依靠谁、运营费用由谁支付、未来需要预留多少，也能说明资本接续以后仍然需要长期运营。它没有提供万海全部早期改造成本或单体完整现金流，不能据此计算原始更新项目的全周期回报。需要继续测算时，应补齐相同主体和相同期间的数据，再决定哪些收入确实能够承担后续任务。